Lo ngại giá đất sẽ biến động mạnh

Nếu giá chưa phù hợp, cần điều chỉnh

Trong báo cáo gửi Bộ Tài chính phục vụ cuộc họp Ban Chỉ đạo điều hành giá quý 2/2025, Bộ NN-MT cảnh báo về khả năng giá đất biến động mạnh trong thời gian tới. Thực tế này đang đặt ra những lo ngại về khả năng tác động dây chuyền đến thị trường bất động sản (BĐS), thuế phí và đời sống người dân.

Theo Bộ NN-MT, việc bỏ khung giá đất cùng với những quy định về bảng giá đất đã giúp công tác quản lý đất đai, phát triển thị trường BĐS trở nên mở hơn, trên cơ sở minh bạch, tiệm cận hơn với thị trường. Giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận với người dân thuộc diện thu hồi đất. Dù vậy, trong thời gian thực hiện bảng giá đất vừa qua, một số địa phương chưa kịp thời theo dõi biến động giá đất phổ biến trên thị trường để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế. Việc này dẫn đến tình trạng giá đất trong bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều giá đất thực tế trên địa bàn. Ngược lại, nhiều địa phương cũng ban hành bảng giá đất bị người dân phản ánh là quá cao so với mặt bằng chung, khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng gặp trở ngại.

Ảnh: Đình Sơn

Chưa dừng lại ở đây, trong thời gian tới, các địa phương sẽ đồng loạt ban hành bảng giá đất mới theo quy định của luật Đất đai 2024 được áp dụng từ ngày 1.1.2026 với giá được dự báo sẽ còn tăng mạnh, với sự biến động lớn về mức giá được điều chỉnh.

Từ đó, Bộ NN-MT cho rằng cần theo dõi, cập nhật kịp thời biến động giá đất trên thị trường, đồng thời từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đến từng thửa đất. Tại những khu vực hoặc vị trí cần áp dụng bảng giá đất nhưng chưa phù hợp với thực tế, UBND cấp tỉnh căn cứ quy định pháp luật và điều kiện cụ thể tại địa phương để điều chỉnh bảng giá đất, thời gian áp dụng đến hết ngày 31.12.2025.

Quá trình điều chỉnh phải tập trung vào phân tích, đánh giá tác động, có lộ trình phù hợp, xác định khu vực, vị trí hợp lý đối với từng loại đất, tổ chức lấy ý kiến các bên liên quan, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội. Cần mở rộng phạm vi và đối tượng áp dụng bảng giá đất, đồng thời thu hẹp các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể. Quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong quá trình tính thu nghĩa vụ tài chính.

Trước khi ban hành phải hỏi ý kiến người dân

Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, phân tích trước đây bảng giá đất thường thấp hơn giá thị trường từ 30 – 60%. Khi bảng giá đất quá thấp, Nhà nước bị thất thu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phản ánh đúng giá trị đất. Người dân nhận bồi thường cũng chưa thỏa đáng. Để điều chỉnh bất cập này, luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất phải sát giá thị trường nên buộc các địa phương điều chỉnh tăng mạnh để phù hợp thực tế, minh bạch hóa thị trường và để giúp tăng thu ngân sách địa phương. Tuy nhiên, có một thực tế là các địa phương đang đẩy mạnh huy động nguồn thu từ đất để bù đắp ngân sách, đầu tư hạ tầng dẫn tới việc “cố tình” nâng bảng giá để tăng thu.

Ông Trần Quốc Dũng lo ngại nếu không kiểm soát tốt giá đất sẽ gây ra nhiều hậu quả như khiến chi phí giải phóng mặt bằng đội lên, gây khó khăn cho các dự án đầu tư công. Giá đất tăng, người dân khó tiếp cận nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và trung cấp. Thị trường BĐS theo đó cũng thiếu ổn định, dòng vốn bị “tắc nghẽn” ở khâu chuyển nhượng hoặc đầu tư dẫn đến nguy cơ hình thành bong bóng BĐS cục bộ.

Để bảng giá đất hài hòa lợi ích các bên, ông Dũng kiến nghị cần số hóa hệ thống dữ liệu giá đất, cập nhật giá giao dịch thực tế từ các hợp đồng công chứng, sàn giao dịch, nhằm giúp người dân và doanh nghiệp tiếp cận thông tin chính xác và xây dựng bảng giá đất chính xác hơn. “Nhà nước cũng cần tăng cường thanh tra, xử lý các hành vi đầu cơ, thổi giá, tạo sóng ảo, nhất là tại các địa phương đang xây dựng bảng giá đất. Bộ NN-MT phối hợp với Bộ Tài chính xây dựng bộ tiêu chí khung, hướng dẫn các tỉnh xác lập bảng giá đất tiệm cận thị trường, xây dựng bảng giá với mức tăng hợp lý để tránh gây sốc. Cũng cần đảm bảo các thành phần trong hội đồng xây dựng bảng giá đất gồm Sở Tài chính, Sở Xây dựng, đại diện doanh nghiệp, chuyên gia độc lập… để có được tiếng nói phản biện kỹ lưỡng, tránh tình trạng “làm giá nội bộ”. Với các khu vực đang có biến động mạnh, chính quyền địa phương có thể áp dụng các biện pháp tạm thời như khoanh vùng, siết cấp phép chuyển nhượng, giữ nguyên giá đền bù cũ một thời gian theo cơ chế bình ổn giá trong ngắn hạn để ổn định tâm lý thị trường”, ông Dũng cho hay.

Để ghìm cương giá đất, luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) đề xuất khi xây dựng bảng giá phải dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, thống kê giá đất trên thị trường một cách khách quan, tránh tình trạng áp đặt hoặc cập nhật thiếu chính xác. Bảng giá cần được công bố công khai và lấy ý kiến rộng rãi người dân, doanh nghiệp trước khi ban hành để tránh tình trạng ban hành rồi vấp phải ý kiến trái chiều. Hoặc bảng giá đất ban hành nhưng không thể áp dụng được, người dân không thể chuyển mục đích sử dụng đất vì tiền thuế quá cao. Ngoài ra phải siết chặt quản lý thông tin và kiểm soát hoạt động môi giới, đầu cơ. Cần tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi tung tin đồn thất thiệt, lôi kéo, thao túng giá đất. Quản lý chặt các sàn giao dịch BĐS và hoạt động mua bán đất nền ở những khu vực nhạy cảm về giá. Xây dựng cơ chế bình ổn giá đất ở một số khu vực đặc biệt, nhất là những khu vực đang giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án công trình trọng điểm quốc gia. Bộ NN-MT cùng các địa phương cần thường xuyên cập nhật dữ liệu giá đất, biến động thị trường để đưa ra cảnh báo sớm, kịp thời điều chỉnh chính sách cho phù hợp thực tế.

Theo các chuyên gia, việc cập nhật bảng giá đất mới theo luật Đất đai 2024 là cần thiết để đưa giá đất sát với giá thị trường, tạo sự công bằng và minh bạch trong các giao dịch đất đai, tính thuế và bồi thường giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, để tránh những cơn “sốt đất” và tình trạng đầu cơ trục lợi, cơ quan chức năng và các địa phương cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp kiểm soát. Nếu làm tốt, việc điều chỉnh bảng giá đất không chỉ giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh mà còn tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách và đảm bảo an sinh xã hội.