Chủ đầu tư tự quyết, nhà ở xã hội có bị đẩy giá?

Lo sợ giá nhà tăng

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng thường trực Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, cho rằng quy định giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH) do chủ đầu tư tự xác định và công khai, thay vì phải trình Sở Xây dựng thẩm định như trước là một bước thay đổi lớn trong cơ chế quản lý NƠXH. Việc này dẫn đến 2 khả năng, hoặc giá nhà sẽ giảm nhờ doanh nghiệp (DN) chủ động tiết giảm chi phí, tăng cạnh tranh, hoặc cũng có thể sẽ bị đẩy lên nếu thiếu sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý.

Ảnh: Đình Sơn

TS Trần Việt Anh phân tích ở góc độ tích cực, khi không còn phải chờ thẩm định giá từ cơ quan quản lý, DN có thể chủ động hơn trong cân đối chi phí, rút ngắn thời gian chuẩn bị thủ tục, giảm bớt các khoản chi phí phát sinh không cần thiết. Trong bối cảnh nhiều địa phương đang đẩy mạnh nguồn cung NƠXH, việc cho phép DN quyết định giá cũng sẽ tạo sức ép cạnh tranh, buộc DN phải tính toán mức giá phù hợp để bán được hàng. Thực tế thời gian qua, nhiều thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với NƠXH còn nhiêu khê và gây tốn kém cho DN. Nếu cắt giảm được các chi phí hành chính, lãi vay kéo dài, chi phí tiếp xúc, giá thành NƠXH hoàn toàn có cơ hội giảm.

Tuy vậy, mặt trái của việc để DN tự xác định giá là nguy cơ một số chủ đầu tư có thể kê khai chi phí đầu vào không hợp lý, đội giá bán lên sát mức tối đa cho phép. Dù luật vẫn quy định lợi nhuận định mức với NƠXH không quá 10%, nhưng nếu tổng chi phí đầu vào bị làm phình to ra thì giá bán cuối cùng vẫn có thể cao hơn thực tế. Ngoài ra, cơ chế hậu kiểm không phải lúc nào cũng nhanh và hiệu quả. Trong khi chờ kết quả thanh tra, một số dự án đã hoàn tất bán hàng. Nếu phát hiện sai phạm, việc xử lý hậu quả rất khó, ảnh hưởng trực tiếp quyền lợi của người dân.

“Một yếu tố khác không thể bỏ qua là mặt bằng giá nhà thương mại hiện vẫn ở mức cao. Sự chênh lệch lớn giữa giá NƠXH và nhà ở thương mại vô hình trung tạo “động lực” cho một số DN lách luật hoặc tìm cách đẩy giá NƠXH lên gần sát mức giá nhà ở thương mại để tận dụng khoản chênh lệch, để trục lợi chính sách. Điều này đi ngược lại mục tiêu cốt lõi của chính sách an sinh nhà ở”, TS Trần Việt Anh khuyến cáo.

Để hạn chế tiêu cực và bảo đảm quyền lợi cho người dân, TS Trần Việt Anh cho rằng bên cạnh việc trao quyền tự quyết giá cho DN, các cơ quan quản lý cần sớm hoàn thiện quy trình hậu kiểm chặt chẽ, kiểm tra ngẫu nhiên và xử phạt nghiêm minh với các trường hợp khai khống chi phí. Đặc biệt, nên yêu cầu công khai cơ cấu giá thành từng dự án, từng hạng mục chi phí trên cổng thông tin chính thức để người dân và cơ quan báo chí, tổ chức xã hội có thể giám sát. Cơ quan quản lý cũng nên chủ động so sánh giá thành giữa các dự án trong cùng khu vực để phát hiện dấu hiệu bất hợp lý. Song song đó, việc tăng nguồn cung và khuyến khích nhiều DN tham gia đầu tư NƠXH cũng là giải pháp căn cơ để tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, giúp giá NƠXH trở về đúng với giá trị thực và sứ mệnh của nó.

Trục lợi chính sách sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự

Là người trong cuộc, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành và cũng là Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM, khẳng định rất khó để DN tự đẩy giá NƠXH lên cao nhằm hưởng lợi. Bởi nếu như trước đây là tiền kiểm, nhà nước duyệt giá bán, thì nay cho DN tự quyết giá nhưng sẽ phải chịu hậu kiểm.

Cụ thể, luật cho phép chủ đầu tư được tự quyết định giá bán, thuê mua NƠXH, căn cứ vào phương pháp xác định giá và lợi nhuận định mức. Trước khi bán nhà, chủ đầu tư chỉ cần gửi hồ sơ xây dựng giá bán về Sở Xây dựng. Sau đó, giá này sẽ được công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh, của Sở. Sau 180 ngày nghiệm thu hoàn thành công trình, DN phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư, gửi hồ sơ này về Sở Xây dựng. Trong vòng 1 tháng, Sở sẽ có ý kiến về giá bán, thuê mua NƠXH. Nếu giá theo kết quả kiểm tra của Sở cao hơn mức chủ đầu tư đã ký hợp đồng, DN không được thu thêm phần chênh lệch của khách hàng. Nếu thấp hơn, phần chênh lệch giá này sẽ được hoàn trả cho người mua nhà. Cũng theo quy định, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi người mua được cấp sổ hồng.

“Các quy định và chế tài rất nghiêm minh. Do vậy, có thể khẳng định rất khó để DN có thể trục lợi, đẩy giá NƠXH tăng cao hơn chi phí thực tế họ bỏ ra cộng với lợi nhuận định mức là 10%. Mọi thứ đã quy định rõ ràng, DN bán cao phải trả tiền lại cho khách”, ông Lê Hữu Nghĩa nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng khẳng định rất khó để các chủ đầu tư đẩy giá, thao túng giá NƠXH dù được trao quyền tự quyết. Bởi dù giao thẩm quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư được quyền duyệt giá bán NƠXH nhưng luật đã quy định cái gì được tính, cái gì không được tính. Đơn cử dự án NƠXH được ưu đãi về lãi suất, không tính tiền sử dụng đất… thì không thể đưa những chi phí này vào giá bán. Ngoài ra, Sở Xây dựng được giao hậu kiểm, kiểm toán. Nếu giá kiểm toán thấp hơn chủ đầu tư công bố thì chủ đầu tư phải trả lại chênh lệch cho khách hàng, trường hợp cao hơn chủ đầu tư không được thu phần chênh lệch. Không chỉ vậy, luật còn quy định các biện pháp kiểm soát, phòng ngừa trục lợi chính sách NƠXH, khi DN có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu vi phạm, tùy mức độ. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được giao kiểm tra, xử lý chủ đầu tư NƠXH chậm triển khai, không bảo đảm chất lượng công trình.

“Không chỉ được trao quyền tự quyết giá bán, Nghị định 192 cũng cho phép chủ đầu tư được tự quyết danh sách khách hàng mua NƠXH thay vì Sở Xây dựng duyệt như trước. Đây là một bước tiến rất dài trong nỗ lực đẩy mạnh đầu tư NƠXH. Dù trao quyền cho DN, nhưng luật cũng xem trọng hậu kiểm. Nếu sau này UBND cấp xã hoặc Sở Xây dựng kiểm tra thấy người mua không đúng đối tượng thì Nhà nước yêu cầu phải thu hồi lại, nếu không trả nhà sẽ bị cưỡng chế”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Đa số các ý kiến cho rằng chuyển giao quyền tự quyết giá NƠXH cho chủ đầu tư là bước đi phù hợp với xu thế giảm bớt thủ tục hành chính và tăng tính tự chủ cho DN. Tuy nhiên, để chính sách này thực sự phát huy hiệu quả, bảo vệ được quyền lợi của người thu nhập thấp, rất cần một cơ chế kiểm tra, giám sát, công khai minh bạch giá thành và nhất là sự cạnh tranh thực sự trên thị trường NƠXH. Chỉ khi đó, giấc mơ an cư của người thu nhập thấp mới không bị đẩy ra xa hơn.